Mit dem Erbbaurecht bietet das deutsche Baurecht eine Möglichkeit, den Erwerb des Wohngebäudes und Grundstücks voneinander zu trennen. Gerade im öffentlichen und gewerblichen Umfeld ist dies üblich, doch auch Privatpersonen können durch die Regelungen des Erbbaurechts im Immobilienbau oder -kauf sparen. Unser Artikel zeigt Ihnen die wichtigsten Grundlagen rundum das Erbbaurecht auf.
Im Rahmen einer Erbpacht stellt ein Eigentümer sein Grundstück für Bauzwecke zur Verfügung. Details hierzu werden über einen Erbpachtvertrag festgehalten, der in Regel über 99 Jahre hinweg läuft. Der Pachtnehmer baut und nutzt eine Immobilie auf diesem Grundstück, zudem zahlt er einen Erbzins an den Eigentümer. Gängige Werte liegen zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswerts.
Besonders verbreitet ist das Aufsetzen von Erbpachtverträgen im öffentlichen Raum. So verpachten Städte und Gemeinden ihre Grundstücke an Pachtnehmer, die hier beispielsweise ein Restaurant oder Hotel errichten. Über die Jahrzehnte ist die Verpachtung auch an private Bauherren üblich geworden.
Für den Pachtnehmer ist der finanzielle Vorteil attraktiv. Wenn Sie als privater Bauherr an einer Immobilie interessiert sind, können Sie sich auf die Baukosten des Gebäudes konzentrieren und sparen sich den Grundstückspreis. Der Pachtzins fällt im Vergleich hierzu marginal aus.
Eine direkte Folge ist die Erhöhung des Eigenkapitalanteils, da die Gesamtsumme des Kredits durch den Verzicht auf den Grundstückskauf sinkt. Dies sorgt im Regelfall für bessere Konditionen beim Kreditabschluss und gibt Ihnen zusätzliche Freiheiten, um Ihre baulichen Wünsche zu realisieren. Im Gegenzug kann der Pachtgeber mit einer fortlaufenden Rendite durch den Erbzins rechnen.
Nach der vereinbarten Laufzeit von z. B. 99 Jahren können sich beide Vertragsseiten auf eine erneute Erbpacht einigen. Die Laufzeit kann wieder z. B. 99 Jahre betragen. Ist dies nicht gewünscht oder möglich, fällt das Grundstück mitsamt des Gebäudes dem Eigentum des bisherigen Erbpachtgebers zu. Dies wirkt auf private Bauherren als Nachteil, da diese Regelung den Erhalt des Gebäudes über mehrere Generationen hinweg erschwert.
Im Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel eine Regelung bezüglich einer Entschädigung für das Gebäude vereinbart. Hierfür wird der Gebäudewert zum Zeitpunkt des Vertragsendes hin ermittelt. Ein guter Richtwert sind zwei Drittel dieses Betrags, den der bisherige Eigentümer als Entschädigung erwarten darf (bitte hier im Vertrag nachsehen oder vor Vertragsunterzeichnung prüfen). Achtung: Eine einseitige Kündigung des Vertrags vor der festgelegten Laufzeit ist im Regelfall nicht möglich!
Unsere Zusammenfassung zum Thema Erbbaurecht kann nicht alle Details wiedergeben, die sich rechtlich ergeben können. Allerdings steht Ihnen unser Maklerbüro gerne für eine umfassende Beratung zur Seite, wenn Sie über eine Nutzung des Erbbaurechts nachdenken. Vereinbaren Sie einfach Ihren Termin für ein vertrauensvolles, fachkundiges Gespräch.